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El contrato de arras

El contrato de arras es un contrato privado que se formaliza entre dos o más partes para pactar la venta de un bien, normalmente una vivienda, en la que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de señal, normalmente entre un 5 y un 10% del valor del bien. En el contrato de arras se recogen los detalles del acuerdo de compraventa entre las partes: precio del bien, forma de pago, reparto de gastos inherentes a la escritura, fecha de formalización del contrato de compraventa y cláusulas de la compraventa, entre otras.

El contrato de arras supone una garantía para las partes, ya que en ella se recogen las obligaciones de la compraventa. En este contrato se reflejarán todos los acuerdos entre comprador y vendedor. Generalmente, debe incluir esta información:

  1. Datos de comprador y vendedor: nombre completo, dirección de residencia, documentos de identidad, estado civil, etc.
  2. Descripción completa del bien objeto del contrato. Se describirá en detalle la vivienda objeto de transmisión: localización, características, referencia catastral, cargas, etc.
  3. Precio de venta por el que se realizará la transacción del inmueble.
  4. Importe de la señal depositada en concepto de arras, especificando claramente que esta cantidad se deducirá del precio final de la compraventa.
  5. Fecha límite en la que se escriturará el bien.
  6. Reparto de gastos de gastos inherentes a la compraventa: impuestos, gastos de notaría,...
  7. Qué ocurre con la señal (las arras) cuando no se lleva a cabo la compraventa debido al incumplimiento del contrato por una de las partes.

Al ser privado, el contrato de arras no necesita ser elevado a público.

Si se rompe el contrato de arras

En ocasiones puede suceder que tras la firma del contrato de arras no se lleve a cabo la compraventa por inclumplimiento de una de las partes. El artículo 1.454 del Código Civil establece penalizaciones para quien incumple el contrato. Así, en caso de que sea el comprador quien decida finalmente no realizar la compra, perderá el importe depositado como señal en el momento de la firma. Si por el contrario es el vendedor quien desea deshacer el contrato, deberá pagar al comprador el doble de lo depositado en concepto de arras.

El contrato de arras puede romperse cuando el comprador encuentra vicios ocultos en el bien objeto de la compraventa. Por vicios ocultos de una vivienda se entienden aquellas deficiencias o fallos que no son evidentes a simple vista y que suponen que no se pueda hacer un uso normal del inmueble, y pueden consistir en fallos de obra, defectos de materiales, defectos por falta de mantenimiento, etc. Para que un defeco sea considerado vicio oculto, debe existir en el momento de la compraventa, no ser evidente a simple vista y se debe dar la circunstancia de que el comprador no sea consciente cuando realiza la compra.

Tipos de contratos de arras

1. Arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales permite a cualquiera de las partes desistir de su obligación con la única consecuencia de la pérdida de la señal entregada en el caso del comprador o en el doble de la cantidad recibida en concepto de señal en el caso del vendedor (artículo 1.454 Código Civil).

2. Arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias recoge la garantía de que la compraventa del inmueble se va a realizar, por lo que la señal entregada supone un anticipo del precio de la vivienda. Este tipo de arras no permite el desistimiento, por lo que el incumplimiento por una de las partes otorga a la otra la facultad de exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, así como la reclamación de indemnizaciones por resarcimiento de daños.

Existe un tercer tipo, el contrato de arras penales, que es usado con poca frecuencia, rara vez para formalizar la compraventa de una vivienda.

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