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La fianza en el alquiler de vivienda

Cuando se celebra un contrato de alquiler de vivienda, uno de los aspectos que más reclamaciones provoca cuando se pone fin al contrato de arrendamiento es la fianza. La fianza es un depósito que el arrendatario entrega al propietario de la vivienda en forma de garantía del cumplimiento de su obligación de pago de la renta y de devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 la obligación de depositar un mes de fianza en metálico, aunque puede establecerse una cantidad superior. En último término, este aspecto dependerá de lo que acuerden arrendador y arrendatario en el contrato de alquiler.

El importe abonado como fianza debe depositarse en el organismo encargado de la gestión de la vivienda de cada Comunidad Autónoma. Para ello, el arrendador firma un contrato de depósito con la cantidad depositada y una copia del contrato de alquiler.

La LAU no establece cuál es la finalidad de la fianza, si bien gracias a diferentes sentencias se ha sentado jurisprudencia. Así, sentencias de distintas Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo establecen que la finalidad de la fianza en un contrato de alquiler es una garantía de las obligaciones de cumplimiento del arrendatario con respecto al mantenimiento del inmueble arrendado.

Cuándo se devuelve la fianza

La fianza de alquiler sirve como garantía par cubrir posibles gastos por desperfectos en la vivienda, mensualidades atrasadas o recibos de suministros pendientes. La fianza no sirve para cubrir daños ocasionados por un uso normal de la vivienda (pintura de las paredes, pequeños desperfectos), y debe devolverse en los 30 días siguientes a la devolución de las llaves.

Si el arrendatario cumple con todas sus obligaciones y en el momento de la devolución de la vivienda ésta se encontrase en el mismo estado en que se encontraba cuando la alquiló, se le restituirá el total entregado. Si el arrendatario ha incurrido en alguna negligencia y como resultado de ella se han producido desperfectos no derivados del normal uso de la vivienda, el importe de los arreglos se descontará del importe depositado como fianza.

¿Y si no me devuelven la fianza de alquiler?

El arrendador dispone de un mes para devolver el importe de la fianza, sea en su totalidad o en parte después de descontar pagos de suministros u otros supuestos recogidos en la LAU. Si pasado este tiempo el arrendador no devuelve la fianza y devolviste la vivienda en buen estado y con todos los recibos de suministros al día, es el momento de reclamar tu dinero.

Lo más recomendable es hablar de forma amistosa con el propietario para explicarle que la fianza se deposita para garantizar la integridad de la vivienda y que tiene que devolvértela en el plazo de 30 días. Si después de hablar con él no obtienes una respuesta positiva a tus intereses, deberías enviar un burofax donde solicites formalmente la devolución de la fianza, advirtiéndole de que en caso de no hacerlo ejercerás acciones legales en su contra. El burofax tiene validez en caso de que necesites iniciar un proceso monitorio, ya que a efectos legales deja constancia de tu reclamación y, si procediera, condenaría a la otra parte al pago de costas judiciales (en caso de que la fianza sea superior a 2.000 euros, es necesaria iniciar una demanda con abogado y procurador).

Motivos para no devolver la fianza en un contrato de alquiler

Llegado el fin del contrato de arrendamiento, el propietario no está obligado a la devolución de la fianza si se produce alguno de los siguientes supuestos:

  1. Que el inquilino del inmueble no ha pagado alguna de las cuotas de alquiler o tiene pendiente algún recibo de suministro de electricidad, gas o agua.
  2. Se han producido daños en muebles, electrodomésicos u otros enseres incluidos en el contrato de arrendamiento. En este caso, el propietario de la vivienda debe acreditar tales daños. 
  3. Que la vivienda se entregue sucia. El propietario puede utilizar la fianza o parte de ella para contratar a una empresa que haga una limpieza a fondo.

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